COPROPIEDAD INMOBILIARIA
REGULACIÓN
Ley 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, Reglamento de la Ley 19.537, Reglamento de copropiedad Interno, Ley General de Urbanismo y Construcciones.
DESCRIPCIÓN
Se entiende por copropiedad inmobiliaria el régimen de propiedad inmueble en el que coexisten tanto bienes comunes como bienes propios de cada copropietario. Por ejemplo, un edificio.
En este sentido, se entiende que cada copropietario será dueño exclusivo de su unidad (departamento) y comunero en los bienes de dominio común. El derecho que corresponda a cada unidad sobre los bienes de dominio común se determinará en el reglamento de copropiedad, atendiéndose, para fijarlo, al avalúo fiscal de la respectiva unidad.
Conceptos:
GASTOS COMUNES: Todo copropietario deberá contribuir tanto a los gastos comunes ordinarios como a los gastos comunes extraordinarios, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución. Asimismo, tales gastos comunes deberán ser pagados en la forma, periodicidad, y plazos que se establezca en el Reglamento de Copropiedad.
ADMINISTRACIÓN: La organización y administración de la copropiedad, se encuentra encomendada a tres órganos:
1) La Asamblea de Copropietarios: Es la reunión de los Copropietarios quienes, en conjunto, adoptan las decisiones fundamentales en cuanto a la organización y administración de la copropiedad. Esta Asamblea funciona y adopta decisiones a través de celebración de sesiones ordinarias y extraordinarias. La sesiones ordinarias se celebrarán a lo menos una vez al año, en la que la administración deberá dar cuenta documentada de su gestión, y en la que, asimismo, se adoptarán todas las decisiones en que tengan interés los copropietarios, salvo respecto de aquellas materias que deban ser abordadas en sesión extraordinaria.
2) El Comité de Administración: Es el órgano representativo de la Asamblea con todas las facultades y poder de decisión de esta, excepto respecto de aquellas materias cuta decisión corresponde a la Asamblea en junta extraordinaria. El comité, estará integrado por tres personas o más, salvo que el número de propietarios fuese inferior.
Para la validez de las reuniones del Comité de Administración, será necesaria una asistencia de la mayoría de sus miembros y los acuerdos serán adoptados por la mitad más uno de los asistentes.
3) Administrador: El administrador es el representante legal de la comunidad, quien ejerce las funciones y tiene las atribuciones que el Comité de Administración le encomiende, y aquellas que le correspondan en virtud del reglamento. Entre las funciones del administrador se encuentran: cuidar los bienes de dominio común, efectuar los actos necesarios para realizar la certificación de las instalaciones de gas, citar a reunión de asamblea, mantener actualizado el archivo de documentos del condominio, cobrar y recaudar los gastos comunes, entre otras funciones.
El administrador debe ser designado por la asamblea. A falta de designación, el presidente del comité actuará como administrador.
INSTITUCIONES RELACIONADAS
Juzgados de Policía Local, Unidad de Justicia Vecinal, CAJ R.M (si es que de estos problemas se deriva algún juicio en Sede Civil, que no sea Juzgado de Policía Local)
REQUISITOS
- Encontrarse en situación de copropiedad, esto es, ser propietario en inmuebles o edificios construidos en un mismo terreno de dominio común o casas construidas en sitios de dominio de cada propietario, pero que cuentan con espacios comunes.
TRÁMITE A REALIZAR
1.- COBRO GASTOS COMUNES IMPAGOS: Los gastos comunes deben ser cancelados en el monto, época y con la periodicidad establecida en el reglamento interno. En caso de incumplimiento en el pago de tres o más cuotas de gastos comunes, continuas o discontinuas, el administrador, con el acuerdo del Comité, podrá proceder o solicitar el corte del suministro eléctrico. Ello, siempre y cuando tal facultad se encuentre contemplada en el reglamento.
Para proceder al cobro de los gastos comunes impagos, se debe interponer una demanda ejecutiva en el tribunal civil, o de competencia común, del lugar en que se encuentre la copropiedad. En tal caso, el título ejecutivo lo constituye un certificado de deuda de gastos comunes, emitido por el comité de administración.
2.- RUIDOS MOLESTOS: En caso de ruidos molestos en un lugar que se rija por la ley de copropiedad inmobiliaria, se debe consultar en el reglamento de copropietarios las medidas que se pueden adoptar en tal caso. Según se permita en el reglamento, se puede solicitar que se cursen multas a través del administrador del condominio, o en su defecto, a través del comité de administración. Asimismo, también se puede concurrir a Carabineros, Municipalidad y Juzgados de Policía Local a fin de que se cursen las multas correspondientes. Las multas pueden llegar a las 5 UTM (183.500 pesos aprox.).
3.- REMOCIÓN DE UN MIEMBRO DEL COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN: De no existir renuncia voluntaria o cumplimiento de plazos, la remoción debe hacerse a través de una “Asamblea Extraordinaria de Copropietarios, En este sentido, cabe tener presente que las sesiones extraordinarias tendrán lugar cada vez que lo exijan las necesidades del condominio, o a petición del Comité de Administración o de los copropietarios que representen, a lo menos, el quince por ciento de los derechos en el condominio, y en ellas sólo podrán tratarse los temas incluidos en la citación.
4.- REMOCIÓN DE ADMINISTRADOR: En la práctica, el Comité de Administración tiene la facultad de nombrar y remover al Administrador.
CONSIDERACIONES
Atendido a que las controversias suscitadas entre vecinos se someterán, en definitiva, a los Juzgados de Policía Local, la Corporación de Asistencia Judicial no puede asumir el patrocinio de estas causas. Cualquier controversia suscitada entre vecinos de la copropiedad, podrá ser sometida, para su solución, a la Unidad de Justicia Vecinal de la comuna.
La mayoría de los asuntos que se producen en esta materia son conocidos en los Juzgados de Policía Local, los cuales no son patrocinados por la CAJ R.M.
El juicio ejecutivo por gastos comunes impagos, es conocido por los Tribunales Civiles, y la CAJ R.M. si lo patrocina.
DOCUMENTACIÓN
Cobro gastos comunes impagos:
- Título ejecutivo (certificado de deuda emitido por el comité de administración)
- Nombre completo del demandado, su domicilio y profesión u oficio.
- Cédula de identidad
Ruidos molestos:
- Nombre completo del demandado, su domicilio y profesión u oficio.
- Lista de testigos que puedan dar cuenta de los hechos denunciados.
- Cédula de identidad.
PLAZO
No aplica.
INSCRIPCIÓN PRESUNTIVA DE DOMINIO (VEHÍCULOS)
REGULACIÓN
Artículo 43 de la Ley Nº 17.940 y el D. L. Nº 90, de 1973
DESCRIPCIÓN
Es la solicitud que el comprador de un vehículo debe presentar ante el Juzgado Civil competente, para obtener que se ordene al Director del Registro Civil, inscribir en el Registro de Vehiculos Motorizados, a nombre del comprador el vehiculo que acaba de adquirir.
Esta figura jurídica tiene lugar cuando existe una negativa injustificada del Registro Civil para inscribir a nombre de una persona un vehículo motorizado, o bien cuando existe una compraventa consensual, verbal o sin mayor formalidad.
INSTITUCIONES RELACIONADAS
Juzgados de Civil competente (domicilio del solicitante)
REQUISITOS
- El haber celebrado compraventa de vehículo.
- Estar en posesión del vehículo.
- Que exista negativa injustificada para inscribir el vehículo por parte del Registro Civil.
TRAMITE A REALIZAR
Se debe realizar la presentación respectiva ante el Juzgado Civil Competente que corresponde al domicilio del solicitante.
CONSIDERACIONES
No aplica
DOCUMENTACIÓN
- Fotocopia, autorizada ante Notario, del padrón;
- Documento en que consta la compra.
- Lista de testigos para información sumaria.
PLAZO
No aplica
PROCEDIMIENTO JUDICIAL ANTE NEGATIVA DEL CONSERVADOR DE BIENES RAÍCES DE REALIZAR UNA INSCRIPCIÓN
REGULACIÓN
Artículo 18 y siguientes del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces (sin número). En relación con los artículos 690 y 2415 del Código Civil
DESCRIPCIÓN
El Conservador de Bienes es la entidad que debe llevar el registro de las inscripciones de títulos de dominio de los Bienes Raíces. El Conservador puede negarse a efectuar la inscripción de un título, no obstante que la regla general contenida en el art.13 del reglamento establece que requerida la inscripción, el Conservador debe proceder a practicarla. Pero, si considera que se da alguna de las situaciones que afecten la legalidad de la misma inscripción, podrá negarse a practicarla. Esta negativa, deber tener un fundamento, de lo cual deber dejar constancia en el mismo título (el que deber ser devuelto al requirente), al igual que de su negativa, al margen de la respectiva anotación en el Repertorio. La persona afectada por la negativa de inscripción podrá recurrir al Juez de Letras para que éste, en vista de esa solicitud y de los motivos expuestos por el Conservador, resuelva por escrito y sin más trámites ordenar la inscripción.
INSTITUCIONES RELACIONADAS
CAJ RM (representación judicial), Juzgado Civil del lugar en que se encuentra la propiedad que se pretende inscribir.
REQUISITOS
- Negativa del Conservador de practicar la inscripción requerida.
- La negativa debe ser fundamentada en el formulario de solicitud de inscripción que le es devuelta al requirente.
- La solicitud de inscripción debe quedar anotada en el Repertorio del Conservador.
TRÁMITE A REALIZAR
Si la inscripción es rechazada dicha solicitud de inscripción le debe ser devuelta al requirente con su respectivo fundamento del rechazo, y el requirente debe asegurarse que su solicitud haya quedado inscrita en el Repertorio del Conservador. El requirente debe concurrir al Juez de letras en lo civil, en procedimiento voluntario, para solicitar que le ordene al Conservador de Bienes Raíces la inscripción de del título. Si el tribunal acoge la solicitud y manda a hacer la inscripción, el Conservador deberá efectuarla. En cambio, si el Juez se niega a ordenar que se practique la inscripción, puede apelarse de esta resolución ante la Corte de Apelaciones respectiva (arts.18, 19 y 20 del Reglamento).
CONSIDERACIONES
No aplica
DOCUMENTACIÓN
- Fotocopia Cédula de Identidad por ambos lados.
- Copia del título que se intentó inscribir con su respectivo rechazo.
- Certificado de inscripción en el libro de Repertorio del Conservador.
- Cualquier otro antecedente que sirva de fundamento para la acción (planos, testigos, etc.)
PLAZO
Dentro de los dos meses siguientes de haberse producido el rechazo de inscripción por parte del Conservador.
CONTRATO DE LEASING Y LEASING HABITACIONAL
REGULACIÓN
Ley 19.281, artículo 3 y 99 del Código de Comercio, artículos 1489 , 1545, 1554, 1598, 1924, 1927, 1943 del Código Civil, Circular 2.392 de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras, Número 3 y 6.
DESCRIPCIÓN
El leasing es “es un contrato en virtud del cual una de las partes, llamada Empresa de Leasing, adquiere a solicitud de otra llamada Arrendatario, bienes de capital para el uso de este último, a cambio de pagos que recibirá, por un plazo determinado, pudiendo el arrendatario ejercer al fin del período una opción de compra.”
La relación jurídica que existe entre la empresa de leasing y el usuario es un contrato de leasing, en cuya virtud se cede el uso y goce de un bien a cambio del pago de una renta, por un período irrevocable, quedando facultado el usuario, en una época convenida, para optar por la compra del bien, por la devolución del mismo o renovación de la cesión del uso y goce en otras condiciones.
En breve, se realiza un contrato por el cual la persona empieza a usar y gozar de la cosa, a cambio del pago de mensualidades, y al pagar la última cuota convenida, la persona se hace dueño del bien.
INSTITUCIONES RELACIONADAS
Superintendencia De Bancos E Instituciones Financieras, SERVIU, Conservador de bienes raíces, Notaría, Ministerio de Vivienda y Urbanismo. CAJ R.M. (para redactar un contrato de leasing, y para revisar el contrato del cual podrían derivar responsabilidades jurídicas).
Tribunal competente:
La ley 19.281 establece que el tribunal competente es un juez árbitro arbitrador, por lo cual la CAJ R.M. no lo puede patrocinar ante tal tipo de Jueces.
TIPOS DE LEASING:
-Leasing Inmobiliario, Leasing Mobiliario (generalmente en automóviles, maquinaria pesada o camiones, por ejemplo)
LEASING HABITACIONAL EN CHILE :
La ley regula las cuentas de ahorro para el arrendamiento de viviendas con promesa de compraventas, instituciones que pueden abrir estas cuentas, plazos, requisitos, obligaciones, otros.
Se podrá descontar y no podrán exceder del 30% de la remuneración total del trabajador, y se entenderá que revisten el carácter de dividendos hipotecarios por adquisición de viviendas.
El contrato de leasing habitacional permite comprar viviendas nuevas, usadas, terminadas o en construcción.
Los contratos de leasing de viviendas con promesa de compraventa deberán celebrarse por escritura pública e inscribirse en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces respectivo. Los correspondientes inmuebles no podrán estar hipotecados ni gravados con censos, usufructos, derechos de uso o habitación o fideicomisos, ni sujetos a interdicciones o prohibiciones de enajenar.
En el contrato de leasing con promesa de compraventa, con subsidio habitacional, deberá fijarse un plazo no superior a veinte años para la celebración del contrato de compraventa prometido, que se contará desde la fecha del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa.
REQUISITOS
No aplica.
TRÁMITE A REALIZAR
No aplica.
CONSIDERACIONES
No aplica.
DOCUMENTACIÓN
- Copia de su cédula de identidad.
- Nombre completo, domicilio, profesión u oficio de la persona con la cual se pretende realizar el contrato de leasing.
- Contrato de leasing firmado por las partes, si este ya existiere.
- Comprobantes de pagos, si existen.
- Notificación de alguna demanda entre las partes, si existen.
- Certificado de dominio vigente del inmueble que será objeto del leasing.
- Certificado de inscripción de vehículo motorizado, emitido por el Registro Civil, si el leasing recayere sobre un vehículo motorizado.
PLAZO
No aplica.